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关于2018年中国房价问题,原来“它”才是最大变数!

2017-12-14 15:03|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 安居客深圳

乐活按语:但是其中也有一个变数,那就是...

12月8日中央政治局会议定调了2018年楼市,会议提到明年楼市的重点工作是“加快住房制度改革和长效机制建设”。


此前也有人说决定明年房价的最大因素在于楼市长效机制的建立,长效机制如果能够建立,明年之后的房价都会朝着平稳方向发展,如果不能,则反之。


但是其中也有一个变数,就是土地财政。


11月财政收入同比增速由正转负,同比下降1.4%,是年内首次出现负增长。11月税收收入同比增长2.6%,当月增速较前值回落7.5个百分点,降幅有所加快。


(图片来源:微信公众号 刘晓博)


从上面数据我们能明显看出,税收的一般预算内收入已现负增长,而整体表现稳定的卖地的收入也有走低的趋势。


11月土地出让收入同比增长35.3%,较前值继续回落2个百分点,同比增速连续两个月回落。11月100大中城市成交土地总价累计同比较前值回落0.3个百分点,但开发商拿地积极,土地成交总价同比仍处于高位对土地出让收入增速形成支撑,但受楼市调控影响,一系列高门槛土地出让限制条件,以及地产销售持续下行对地产投资和土地出让的滞后影响, 预计土地出让收入将延续逐渐回落的趋势。


据中原地产研究中心统计数据显示,2015年以来,全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿元的合计50宗,其中20宗于2017年成交,20宗于2016年成交,另外还有10宗是2015年成交的。


值得注意的是,这50宗地王土地款总价合计为4178亿元,货值接近1万亿元,目前网签销售额合计仅为277.5亿元,占支付土地款总价尚不足7%。


从上面的一些数据和事例中也可以看到,最为稳定的卖地收入也即将入冬!


如果再加上美国减税带来的”税制竞争“压力下,中国也必将会进一步减税,这带来的后果就是政府税收全面下滑,财政赤字肯定会继续上升,地方政府会扛不住,土地财政会面临压力。在这样的情况下,怎么办?


1、政府接受政府接受6.5%,甚至6%以下的经济增速;


2、放松楼市调控;


3、出台房地产税替代土地财政


下面我们分析下,这三种情况,哪一种最不可能发生?


调控放松?其实大家都清楚,住房不炒,居者有其屋已经是国策,很难会有改变,而且2017年全国纷纷出台调控政策,用一年时间花那么大精力收效的调控成绩,不可能会轻易放弃,而且在中央政治局的会议中提到加快长效机制的建设,而在长效机制建立前,短效机制的作用还在。


个人更倾向于,出台房地产税等楼市长效机制,而且这也是中央政治局会议对下一年楼市的定调。


楼市调控不放松,除非未来通过房地产税替代土地财政,那样地方政府就缺少刺激房价的动机。


11月份新京报刊发了一篇对国务院参事夏斌的一篇专访,原标题为《夏斌 房市的调控效果“还在路上”》


其中提到关于土地财政的一段话是这样说的“从对国民经济稳定运行已形成严重波动冲击的房地产市场自身看,近十年来房市是在牺牲农民利益,破坏生态、土地财政已不可持续的基础上畸形、快速发展起来的。这些负面影响已是有目共睹,也已不能再持续下去了。有些做法在改革转型中也正得到扭转和遏制。从科学发展观出发,房地产市场的自身发展不可能像过去那样,以满足资产市场快速发展的势头发展下去了。”


土地财政带来的负面影响,也已不能再持续下去了。要从科学发展观出发。


我们再看一下中央政治局对2018年的定调的内容:


“加快住房制度改革和长效机制建设是明年要着力抓好的一项重点工作。


推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。”


看看第二句,推动高质量发展这一个定语。高质量就代表了不能是过去那种畸形的,不健康的方式。


同样是新京报的一个采访稿,我们看看中国银行业协会首席经济学家、国家“十三五”发展规划专家委员会委员,巴曙松怎么说。


政府在市场拍卖土地中获得的中间差价越来越小,许多城市可供出售的土地也在大幅减少,政府通过土地财政维持这种城镇化路径的难度在加大,土地财政模式可以说已走到尾声。


那怎么办呢?第一,可能要探索多种土地供应模式,使得土地供应多样化。此外,在土地财政上,如果难以有新的收益,必然就需要寻找其他可持续性的资金渠道。比如,租赁房有着稳定的租金,以租赁房为依托,发行投资工具吸引社会金融资源的参与。


第二,房地产市场进入存量房时代后,征收房产税实现财政收入的可持续可能需要重点考虑。


第三,设立雄安新区,不仅仅为了增加土地供应,客观上期待它有更多的制度创新,特别是探索新的发展阶段一个更可持续的城镇化路径。


目前支持房地产税出台的内部和外部条件越来越充分,例如全国房产系统的联网;存量房市场的到来使得房地产市场的流通更为充分,价格更为合理;源于土地拍卖的地方政府收入在降低,需要找到新的支持城市运营的收入来源;在房地产市场正在转向存量房时代,房产税有条件在适当的时候为地方政府找到收入的新增长点。


下面我们说一下对于经济增速下行的承受度


中央政治局会议指出,2018年经济工作,要坚持稳中求进工作总基调,紧扣我国社会主要矛盾变化,按照高质量发展的要求,要统筹规划,有序推进,确保打赢三大攻坚战。防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效。


2018年宏观调控的重点将发生重大变化。即对于经济在稳增长的基础上,更加看重质量,特别是生态环境要求是“质量总体改善”。


“从高速发展阶段进入高质量发展阶段,高质量发展意味着高速发展不再是主要追求目标。2018年的经济增速目标或被继续淡化,不会重走大力刺激投资的老路。


齐鲁资管首席经济学家李迅雷对21世纪经济报道记者表示,2018年会提高对经济下行的承受度,2018年经济增速可能略有下降,但经济增速下行并不会产生明显的就业压力。


而2018年稳中求进的总基调也说明,明年经济增长目标可能不会再下调。2017年经济增长的目标是6.5%左右,实际前三季度经济增速是6.8%,超过预期,因此,2018年中国经济的增长目标不太可能像前几年再持续下调,明年GDP目标定在6.5%左右为宜。


房地产税明年会不会出来?


2018年加快住房制度改革和长效机制建设,其中肯定是少不了税收制度的准备。但是“税收法定”的原则,新增税种需要全国人大立法通过,这个流程至少需要3年左右。所以2018年和2019年很大可能是出不来的,真正开征估计要到2020年,不过2018年可能会将房地产税纳入人大立法规划。


既然立法的道路很漫长,但已经确立了2018年是一个住房制度改革和长效机制建设年,那么肯定还有除了房地产税以外的其他制度改革。


这些制度改革和长效机制有哪些呢?


其实在2017年下半年我们都已经有所接触,加大公租房、人才房、共有产权房建设,大力发展住房租赁市场,这些在明年将会继续大力推进。“房子是用来住的”,重心应该放在租赁上,要完善住房租赁市场。


严跃进表示,中央政治局会议提到了要加快住房制度改革,应该理解为第二次房改或开启。过去的房改是福利分房制度到商品房住房制度的变革,现在提出房改,意味着租赁市场的发展会受到重视,同时对于住房开发和销售等方面或有新调整。


金融调控明年也不会放松


中央政治局会议中也提到“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制,金融服务实体经济能力增强,防范风险工作取得积极成效。”


李迅雷表示, 防范金融风险,下一步要强化金融监管,推进经济去杠杆,这可能会导致原先一些间接从银行融资的渠道收紧,也可能会导致市场利率的提高。不过,在美元加息背景下,我国也需要有所应对。


除了国内的一系列因素,国外环境也不能不考虑。美国减税,加息,造成的压力也不可小觑。


除了金融监管,房贷利率也会继续收紧,至少是不会放松。


融360《11月份中国房贷市场报告》显示,11月份,全国首套房贷款平均利率为5.36%,较上月5.30%小幅上升;同比去年10月份首套房贷款平均利率4.44%,上升了20.72个百分点。


数据显示,在全国35个城市533家银行中,有86家银行首套房贷款利率上升,占比16.13%;有24家银行首套房贷款利率下降,占比4.50%;有388家银行首套房贷款利率与上月持平,占比72.79%。共有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务,较上月新增14家。

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