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老张市场观察:温哥华地区房地产市场

2018-1-12 16:59|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 张维斌|来自: 高度地产周刊

乐活按语:高度地产周刊 2018年01月12日 第137期
高度周刊原创稿件,未经允许请勿转载 

2017:市场分化,有升有降
2018:轮涨行情,稳中向上

话说天下大事,分久必合合久必分,万事万物都有周而复始循环往复的过程,只不过,周期和往复的过程中,都有重复之点,也有迥异之处。一个市场也是一样,升久必跌跌久必升,完完全全一个道理。

市场总体回顾:

我们在经历了自2016年8月份开始的调整之后,不出所料,6个月的时间完成调整,或者说,消化掉了对市场的不利因素之后,2017年2月份开始拉升,直至2017年底,从未停歇。

读到这里有人会问,不是说2017年是一个分化的市场吗?是的,2017年的确是一个分化的市场,但是我们观察市场首先要观察的是总体趋势,或者说是综合走势。总体趋势就是我们上一段中提到的那样,调整之后一路上升至今。大家有必要看一看下图中的黑色曲线,这条黑色曲线就是温哥华地区房地产市场的总体趋势,或者综合走势。它是所有房型、城区社区、各类指标的综合走势。如果说要研究市场的过去或者要研判市场的未来,这条曲线至关重要。



通过这条综合指标的走势我们看到,2016年8月底价格指数达到了前期高点244.2,到了2017年1月底调整至低点,也就是本次市场调整走到的最低点234.5,总体跌幅为4.14%。朋友们请看一看,上次市场调整开始的时候,到处都是唱衰的论调,犹如哀鸿遍野,可是到头来,市场总体上来说,仅仅下调了4个百分点!

那么,2017年的市场走出了一个分化的行情,分化在哪里呢?我们再来仔细看一下。

这次所谓的分化,指的是市场在不同房型和不同区域之间表现出了分化,而这种分化在总体上,实际上是不同价格区域的分化。具体表现是,中低价房屋在一路飙升,高价房屋出现“滞涨”行情。有很多人把这个分化行情简单地理解为:公寓和城市屋在连续上涨,独立屋在走平或者在徐徐下跌,老张仔细地分析了一下,认为这种说法是不准确的。

2017年初的1月份,市场延续着上一年的调整行情,量价都跌至谷底,是一个万马齐喑的月份。

从2017年2月份开始至8月底,各城区的独立屋和共管类房屋都在上涨,这是在市场调整到低点之后,所有城区的各类房屋都齐齐上扬的阶段。虽然在这个时候涨幅不同,上涨的速率不同,但是所有的叫做房子的东西,价格每个月都有涨幅,市场整齐划一,鲜有例外。

在这个阶段,全大温地区的独立屋指标价格上升了9.0%,其中涨幅最大的是高贵林港,6个月累计升幅为16.6%,涨幅最小的是南本拿比,为5.0%。同一时段内,菲沙河谷地区的独立屋指标价格上涨了13.8%,其中涨幅最大的城区是Abbotsford,涨幅为16.4%,涨幅最小的是南素里-白石镇,为7.5%。

在这个阶段,全大温地区的公寓指标价格上升了16.8%,其中涨幅最大的是东本拿比,6个月累计升幅为22.5%,涨幅最小的是北本拿比,为13.1%。同一时段内,菲沙河谷地区的公寓指标价格上涨了21.3%,其中涨幅最大的城区是素里的Cloverdale,涨幅为27.0%,涨幅最小的是Mission,为15.8%。

在这个阶段,全大温地区城市屋的指标价格上升了12.2%,其中涨幅最大的是枫树岭,6个月累计升幅为19.7%,涨幅最小的是列治文,为10.4%。同一时段内,菲沙河谷地区城市屋的指标价格上涨了16.2%,其中涨幅最大的城区是素里的Cloverdale,涨幅为20.7%,涨幅最小的是南素里-白石镇,为11.8%。

独立屋和共管类房房价格的分化走势,在时间上要分作2个阶段,一个阶段是从2016年9月份开始到2017年的1月底,温哥华地区的独立房价格总体下调了6.0%,菲沙河谷的独立房价格总体下调了2.9%,而同一时期两个地区的共管类房屋的价格几乎没有下调,尤其是公寓市场内,价格都在缓缓上扬。另一个阶段是自2017年9月份开始至年底,温哥华地区的独立房价格开始走平和下滑,总体跌幅为1.0%,菲沙河谷的独立房价格总体持平,几乎没有任何涨跌幅,而同一时段内,温哥华地区的公寓上涨了4.5%,城市屋上涨了3.3%,菲沙河谷地区的公寓上涨了11.2%,城市屋上涨了4.3%。

在实际的市场表现中,这种分化走势特殊表现在不同的价格区域上。简而言之,就是高价房房价格走势偏弱,中低价房房价格在一路走强,从这个意义上来讲,市场分化实际上是不同价格区域的房产价格走势不同。高价房产,尤其是豪宅区内的交易量和价格都比较弱,例如:西温哥华和温哥华西区的独立房价格,在过去6个月来市场总体节节升高步步走强的情况下,分别下跌了1%和2%,说明高价房产上升乏力,中低价房产一路走强。最为抢眼的是,边缘地区的市场表现,举例来说,过去一年来,素里东部Cloverdale和素里的北部,公寓的涨幅都已经达到了45%以上,兰里的公寓也有40%多的涨幅,高贵林港、皮特草原、枫树岭的公寓一年来的涨幅也都超过了35%,这几个数据是十分惊人的,堪称是历史罕见的数据。

中低价房产涨势如虹,原因有三:第一,由于购买力的问题,本地民众、新移民、外来的流动人口,对中低价房屋的“刚需”十分强劲。人人都需要住房,眼看着房价月月升高,“早买早安居,晚了买不起”早已成为工薪阶层的共识。第二,房地产的投资人在这个市场区域内起到了推波助澜的作用,大量的游资在进行公寓投资和楼花炒作。第三,市场对全地区未来的人口增加和经济增长有十分的信心,而人口增加和经济增长的同时,低价位公寓的市场需求就会长期存在。

所以,在过去的一年里,与其说市场走势的分化,主要表现在不同房型的走势,不如说它的主要表现是在不同的价格区域内。房价越高走势越弱,房价越低走势越强,市场的总体重心已经下移。

2017年温哥华房市一大趋势是中低价房屋一路飙升,高价房屋出现滞涨。
未来市场展望:

对于2018年的市场走势,华人社区内众说纷纭,什么样的说法都有。最为普遍的现象是,有人找出一项客观因素,就马上得出结论说市场要跌或者要涨。比如,央行要加息,马上就有人拿这个说事儿,加息了,房地产市场要跌了。再比如,今年是“中加旅游年”,来加拿大的中国游客将有倍数的增加,马上就有人断定,市场要大涨。

客观上来说,房地产市场是有很强的惯性的,它不会因为任何小事而轻易改弦易辙;同时,房地产市场也是很敏感的,因为市场心理很容易被某些或真或假的消息所左右。但是,市场实际走向的确定或变更,一定是各方因素的综合角力造成的,一、两个方面的能量不足以改变大局。

2018年,将存在几方面对本地房地产市场有所影响的正能量,列举如下:1. 2018年是“中加旅游年”,加国政府在大幅放宽华人来加拿大的签证限制,流动人口所带来的游资将大幅增加;2. 加拿大在逐年提高移民配额,新移民的增加,将增强对中低价位房产的“刚需”;3. 加拿大就业率高企,失业率已降至14年来的最低点5.7%,本地人的购买力在逐步增强;4. 2018年全世界对石油的需求将打破历史高点,加拿大的总体经济实力将大幅提升,有利于房地产市场的发展;5. 中国政府将祭出组合措施,打压房地产市场,即将开始征收的房地产税,将成为压倒骆驼的最后一根稻草。多年来在中国房地产市场的获利者以及各大开发商,都已经或者将要把目光转向海外市场,其结果不言自明。

2018年随着中加旅游年到来放宽签证规定和移民政策进一步宽松,流动人口带来的游资将大幅增加,对于大温房市是积极因素。
2018年,将同时存在几方面对大温地区房地产市场有所影响的负能量,列举如下:1. 央行加息势在必行,2018年度可能加息1到2次,将在一定程度上影响房屋买家的购买力;2. 各大银行增加2个百分点的压力测试,客观上会影响房屋买家的贷款额度,进而影响房屋买家的购买力;3. 中国政府的外汇管制越发收紧,将在一定程度上限制资金外流,从而影响华人的入市行为;4. 加拿大各级政府都在寻求打压快速上涨的房价,以增强房屋的可负担性,客观上一定会有效果;5. 公寓和城市屋持续3年的火热市场,激发了各路开发商大军的建房热情,2018年内将有更多的新楼盘推向市场,大幅增加共管类房屋的供应量。

由此可见,在上述各方正负能量相互角力的情况下,其结果可能是势均力敌,也可能是某一方略微胜出。这样看来,2018年度的市场走向应该主要有2个方面:第一,持续2017年的惯性,市场总体继续上扬;第二,正负能量大比拼,使市场走势趋缓。

2018年温哥华共管类房屋房价或持续上升,中低价独立屋将有补涨,豪宅市场则表现平平。

老张对2018年市场走势的个人看法是:共管类房屋持续上升,但升幅趋缓;中低价独立屋将有一个快速的“补涨”行情;豪宅市场将表现平平,甚至略有下滑。

新年投资攻略:

第一:在新的一年里,中低价独立屋的投资机会不容忽视,原因有二:1. 央行的加息和各大银行的贷款收紧政策,在客观上会影响市场的购买力,在未来几个月中将首先影响独立屋的价格。即便没有价格的大幅下挫,至少会增加谈价的空间;2. 过去3年共管类房屋涨幅过大,客观上拉近了与中低价独立屋的价差,使得中低价独立屋的投资价值凸显,各位要抓住机会,因为市场一旦认可这一概念,中低价独立屋的快速补涨行情在今年夏季就会到来。在这个补涨行情来临之前,大地旧房应该还是首要关注的目标。

第二:对于共管类房屋,尤其是对公寓的现房投资还是楼花投资,要量力而行。老张在这里强调的是,要“量”2方面的“力”而行。一方面的“力”是市场的购买力,指的是您在投资后,将来卖房子的时候,接盘的当地买家是否有足够的能力,换言之,您所投资的房子,以购买价格加上正常的增值利润额之后,未来的卖房价格,是否在本地工薪阶层的购买力范围内。如果答案是“Yes”方可投资,如果答案是“No”,您就应该三思了。另一方面的“力”是自己的购买力,指的是自己有没有贷款、成交、持有的能力,尤其是对于楼花的投资人更是如此。如果没有实际能力成交,就指望着楼花增值转手赚钱,卖得出去可以,如果楼花市场转冷,出现滞涨或下滑行情呢?毕竟,楼花的投资要以时间换空间,3年多的时间内,谁能保证公寓市场会一路高歌猛进无限制地上涨呢?

2018年除了加息和贷款收紧等外在因素外,共管类房屋前景面临不可确定性,因此投资需谨慎。

第三:已经入市楼花的投资人,应该做到见利就走见好就收。我们应该充分认识到楼花投资的风险。风险有三:第一,不是什么样的楼花都好卖。楼花投资带有极强的投机性,市场大热的时候,就像过去2年多的时间,什么样的楼花都卖得出去,一旦市场转淡,接盘的楼花买家就会极为挑剔,那些地段、户型、朝向、楼层、价格等方面有瑕疵的楼花,将非常难以出手;第二,当心楼花的入手价格。中心城区的楼花价格已经接近甚至已经达到了本地买家购买力的极限值,未来的升值空间已经开始缩减;第三,期望谋取暴利一朝致富的想法是极其危险的。楼花的投资人一般都是先付20%的押金,等待1、2年之后,市场的公寓价格可能上涨20%以上,这时,理论上来说,投资人已经获利100%以上了,不过,这只是理论上的盈利,实现这个盈利就比较难了。最重要的原因是,公寓的买家购买力大都有限,如何让他们拿出双倍的甚至更多的首期付款来接盘您的楼花?

前几天老张碰到一个客户,听了她的一桩烦心事之后,觉得很有代表性。情况是这样:2年以前她买了一个楼花,与开发商的成交价是$37万,并交了20%的押金。市场疯涨至今,目前这样的公寓现房价值$60万,她要将楼花转手套现,开价$58万,迟迟卖不掉,眼看完成交易日越来越近,不禁着急了起来。

各位请看,这个投资人以合理的价格转手楼花未能售出,原因何在?就在于投资人只想到了市场价格和自己的获利空间,丝毫没有考虑到买家的购买力。如果有人要买她的楼花,一定要先支付$21万的现金给她,再把原合同中的20%押金付清,也许还要另外拿出原价的10%做房贷的首付款。总共要拿出的现金额高达$32万之多,而购买的标的只是一个$60万不到的公寓,显然负担过大。要知道,购买这样价格公寓的买家,一般来说首付能力都比较有限,一次性拿出如此大额的现金当然有难度,而拿得出这笔现金的人也许会考虑买$90万以上的现房了,为何要花$32万去买一个$58万的房子?


所以,面对这种尴尬的局面,投资人的选择无外乎有两个:一是降价转让,二是成交之后卖现房。

2017年已经悄然遁入历史,2018年带着春风正在扑面而来。相信各位朋友在新的一年里都会有更好的心情和更大的收获。

老张之言,仅供参考。更多信息请浏览:www.VanRealtor.com


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