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老张市场观察:温哥华地区房地产市场 地产新政施行,市场处变不惊

2018-3-13 14:09|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 张维斌 (Alec Zhang)

乐活按语:高度地产周刊 2018年3月9日第145期
  
高度周刊原创稿件,未经允许请勿转载 
  大千世界,时刻存在着变数,近年来温哥华地区房地产市场也是如此,而且每次发生重大变化之前,都几乎毫无征兆。市场经历了省政府预算案的冲击,各方反应强烈,也引发了市场上一定程度的心理恐慌,不知道这几条“新政”会给大家带来什么变化。老张也来凑个热闹,从如下几个方面来说一说这次“地产新政”将对市场产生的真正影响。
  
  第一,对外国买家征收的附加过户税,由原来的15%增加到20%。这在客观上增加了海外买家的购入成本,海外买家在本地市场的活跃程度,或多或少会受到一定的遏制。但是,应该只是受到一定的,甚至是短期的影响而已,大家想想看,这里是全世界万众瞩目的理想居住地,房价突然上涨了5%至10%,或者增加了5%的购房成本,海外买家就会彻底放弃在大温地区购屋置业的梦想了吗?显然不会。几个月之后,这种暂时性的影响很快就会被市场所消化和遗忘。
  
  回顾一下以往的市场发展,我们看到,过去5年来,整个地区的房地产综合指标价格指数(HPI)由5年前的155增加到了今天的280左右,也就是说,我们的市场过去5年来,房价上涨了整整80%,在此期间,哪天都有人在入市买卖,这些买家卖家们何时受到过价格上升的影响?那么地产新政出台之后,增加5%的购房成本就会让海外买家望而却步吗?显然不会。中国各大城市的房价在过去的十几年里的增幅何止10倍20倍?老百姓不是照样义无反顾地买房吗?加拿大只要对中国老百姓来加旅游的签证放松一下,把那些在中国炒房的大妈们放进来,这里的房价会如何?今年又是中加旅游年,结果会怎样,你懂的。
  

  第二,这个新增的20%海外买家附加过户税,要普遍适用于BC省的其他地区。也就是说,BC省其他的都市区都概莫能外。省政府的目的有二:一要打压大温地区的房价;二要打压其他都市区的房价。老张认为,通过这样一条政策,他们目的的第二部分一定会实现,就是打压大温地区之外都市区的房价,但是第一部分恰恰适得其反。
  
  在2016年8月开始实行15%的海外买家过户税之后,对大温地区的房价确实起到了短期降温的作用,因为海外的一部分资金流向了大温地区之外的BC省都市区,包括维多利亚,那耐磨,基隆拿等地,另一部分流向了多伦多地区。2017年4月多伦多也采用了同样的15%过户税来打压房价,流入多伦多的资金便被分流了,一部分回到了温哥华地区。这一次大温地区以外的都市区都采用20%的海外买家过户附加税,势必又要将在BC省其他都市区滞留的游资拉回到大温地区来。这样就实现了打压大温地区以外的都市区房价的目的,但同时对大温地区的房价就会起到推升的作用。这些买家会这样想,既然BC省采用的都是统一的20%附加过户税的政策,那还是大温地区的投资回报会更好一些!
  
  第三,这个20%海外买家附加过户税,会把一部分本来用于购买高价房地产的资金拉到中低价房地产的市场范围内。因为20%对于某些买家来说确实是一笔不小的负担,购买中低价房地产,会相应地减少不必要的额外开销。这样一来,中低价房地产的价格会因此受到这一部分资金的冲击,被适当地提升一下。
  
  第四,高价房产的过户税,$300万以上的部分由原来的3%增加至5%。这是一条及其愚蠢的政策,因为,$300万以上的房地产项目,纯粹是土豪们玩儿的东东,省政府打压这些豪宅的价格意欲何为呀?难道一定要把这些超级富豪们统统推进中低价房地产市场的范围,让当地的工薪阶层彻底买不起房子才肯罢休?这条政策凸显省政府幼稚的思维方式和偏弱的执政能力。
  
  第五,这个20%海外买家附加过户税,会进一步推动海外资金大举进入大温地区的商业地产市场,包括土地开发项目,各类出租物业和经营性的物业,从而推升商业地产的总体价格,并最终由BC省的百姓买单。例如,土地开发项目价格的上升,会抬高开发商共管类房屋的开发成本,最终这些增加的成本会体现在房屋的预售价格上,从而增加本地人的购房压力,降低本地人房屋的可负担能力。
  
  第六,这个20%的海外买家附加过户税,在增加了海外买家购房成本的同时,也在很大程度上限制了已经购入房产的海外买家卖房的意愿。原因在于,这些海外的房地产持有者,一旦售出房屋,再买的时候,就要多交20%的过户税以及可能发生的另外5%的过户税。假定某一位海外房地产拥有一套价值$800万的房产,无论何时,他都不太可能再换一套等值的房产,因为代价太高,过户税可能高达$200万加元。这样看来,这个政策会从客观上减少部分房源,从而推升市场的房价。
  

  通过这几方面的分析,我们看到,省政府的最初目的是打压整个BC省的房价,增加本省居民对房屋的可负担性,但是,这几条政策出台后,其效果将恰恰与省政府的意愿相反:高价房产的价格将得到一定的抑制,中低价房产的价格将得到大幅推升!
  
  在过去几个星期,老张一直在帮一个客户寻找高贵林中心城区的公寓单元,在省政府新的预算案出台之前,当地的买家和卖家都比较从容,市场气氛比较轻松,买家可以东看看西瞧瞧,然后再决定买哪一个单元。省政府突然宣布这个新的预算案之后,短短2天的时间,市场上较好的房源被一抢而空,而且成交价都高于标价4%至5%!这是我和客户的亲身经历,省政府地产新政等同于在工薪阶层中“割韭菜”。
  
  还好,时间能够抹平一切,未来半年至一年的时间,市场会逐步适应和遗忘这一昏招儿所带来的影响,但是,本省居民将因此付出更大的代价,这将是显而易见的。
  
  市场综述:
  
  在成交量方面,2018年2月份的总成交量为2,207套,与2017年2月份相比减少了9.0%,与2018年1月份相比增加了21.4%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅下跌了14.4%。在不同的房型上,独立屋下跌了39.4%,连体屋下跌了6.8%,公寓的成交量却高于过去十年来平均值的5.5%。2018年2月大温地区各类房屋的当月上市房源为4,223套,与2017年2月相比上升了15.2%,比2018年1月份也增加了11.2%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为7,822套,比2017年2月增加了3.0%,与2018年1月份相比也增加了12.6%。
  
  在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房屋价格指数的综合指标价格现在是$1,071,800,比去年同期上升了16.9%,比2018年1月上升了1.4%。这项综合指标价格是市场继2016年8月份创造的前期高点之后,经历了市场调整,再逐步走高,创造的新的历史高点。
  
  人气指标方面,    2018年2月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为28.2%。在各类房型中,独立屋为13.0%,城市屋为37.6%,公寓为59.7%。这些数值表明,独立屋已经进入平衡市道,处于买方市场的边缘。销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。公寓市场的人气指标居高不下,主要是紧张的供求关系造成的。
  


  关键数据:
  
  我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?
  
  3个月    6个月    12个月
  
  温哥华西区    -2.0%    -4.2%    2.3%
  
  温哥华东区    -0.8%    -0.3%    9.5%
  
  西温哥华    -0.1%    -1.5%    5.9%
  
  北温哥华    -0.3%    -1.4%    6.7%
  
  本拿比    -1.1%    -2.9%    5.1%
  
  列治文    1.6%    1.3%    8.8%
  
  南素里-白石镇    1.0%    -2.5%    4.8%
  
  公寓市场是近期的亮点,个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅:
  
  3个月    6个月    12个月
  
  温哥华西区    3.0%    6.1%    20.5%
  
  温哥华东区    4.6%    6.8%    26.7%
  
  本拿比    6.3%    9.7%    28.1%
  
  列治文    7.3%    10.7%    30.5%
  
  高贵林    6.5%    10.2%    34.6%
  
  新西敏    7.1%    10.2%    34.3%
  
  素里    14.9%    23.6%    52.0%
  
  我们应该看到,大温地区的邻居--素里市,公寓的指标价格涨幅早就已经远远超过了我们,12个月之内涨幅高达52%!
  
  市况要点:
  
  1. BC 省政府宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后,又增至20%,并将此附加过户税延伸至其他都市区,过户税在$300万以上的部分也增加了2个百分点,市场短期内将进入方向性的调整,共管类房屋一直处于快速拉升阶段。
  
  2.  在美国开始加息之后,加拿大央行近几个月连续加息。即便如此,利率水平仍将处于历史低位。各大银行已经开始调升房贷利息并适度收紧审批程序,长期的房贷宽松政策已经结束。
  
  3.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。素里和兰里的公寓市场在急剧上升。
  
  4.  中高价位独立屋价格近几个月来稳中有降,独立屋价格上升乏力,已经处于买方市场的边缘。
  
  5.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。
  
  6.  中国日趋加强的外汇管制,客观上限制了资本外流,但民间资本外逃早已呈现不可逆转的态势,温哥华地区的房地产市场是这些外流资本的主要目的地之一。
  
  7.  移民配额已经升至每年32万以上,过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,大幅提高移民配额,会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场将因此更加受益。
  
  8.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。
  
  9.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格也在快速上升。
  
  10.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。
  
  11.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,楼盘预售市场极为火热。与此同时,楼花转让也处在热销状态。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。
  
  12.  各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为可能首当其冲,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,未来的楼盘预售市场和楼花市场将被整体降温。
  
  13.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点,清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会,希望各位多多关注。
  
  14.  菲沙河谷市场极为火热,素里和兰里的共管类房屋尤为如此。
  
  市场热点:
  
  中心城区的独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是枫树岭,涨幅为4.0%;其次是皮特草原,涨幅为3.0%;第三名是新西敏,涨幅为1.7%。中心城区的公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是枫树岭,涨幅为10.1%,其次是皮特草原,涨幅为9.2%,第三名是北本拿比,涨幅为8.1%。中心城区的城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是南本那比,涨幅均为6.2%,其次是北本那比,涨幅均为5.7%,第三名是东本拿比,涨幅为4.5%。边缘城区威斯勒和斯高米市的公寓价格涨幅甚高,3个月来的涨幅分别高达9.9%和8.7%。然而,市场总是涨跌互现的,近期跌幅较大的是温哥华西区和北本拿比的独立屋,3个月来的跌幅均为2.0%。
  


  观察结论:
  
  地产新政出台,市场在寻找方向。未来的市场走向将以豪宅价格稳中有降和公寓价格持续上升为主,独立屋的价格趋缓成交量下滑,将对市场产生一定的压力,2018年市场的总体价格系统将以温和上扬为主。
  
  老张之言,仅供参考。更多信息请浏览:www.VanRealtor.com


Tab标签: 地产

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引用 gwwczg434 2018-3-14 01:15
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