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温哥华房产市场:放盘增多,销量增加,房价走高

2018-6-12 14:29|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 张维斌(Alec Zhang)

乐活按语:高度地产周刊 2018年6月08日 第158期
高度周刊原创稿件,未经允许请勿转载

放盘增多:根据温哥华地区房地产协会5月份的最新报告,当月的上市房源总量为6,375套,比去年同期增加了5.5%,比4月份增加了9.5%。这个数据并没有令人感到很大的变化,毕竟,市场上市房源几个百分点的变化并不会令人惊奇。但是,房源总存量的变化才是我们更应该关心的数据,目前房源的总存量已经高达11,292套,老张查阅了今年年初以来的市场存量数据,列表如下:

销量增加:5月份的成交总量为2,833套,比去年同期大幅减少了35.1%,比4月份增加了9.5%。很多媒体都对35.1%这一数据进行了大肆渲染,声称“销量惨跌”,可是他们恰恰忽略了9.5%这一数据。5月份的成交量比4月份的成交量增加了9.5%!线性数据的增加是最有意义的,就是说,目前的成交量与前一两个月的数值相比,才是最有意义的,才能够真正地看到市场的变化。过去几个月来成交量的变化列表如下:

房价走高:就全地区的房价总体而言,5月份的总体指标价格为$1,094,000,比去年同期上升了11.5%,比4月份上升了0.2%。其中独立屋比去年同期上升了2.4%,比4月份上升了0.1%;公寓比去年同期上升了20.2%,比4月份上升了0.1%;连体屋(城市屋)比去年同期上升了16.0%,比4月份上升了0.6%。总体来说升势有所减缓,但是稳中有升的态势没变。过去几个月来总体指标价格的变化列表如下:

数据说明一切。仔细看一看这几个列表我们应该看到,过去5个月来,上市量在逐步增加!成交量也在逐渐增大!市场价格也在逐月上升!

纵观几个月来的市场态势,与市场不利的因素正在逐步被消化,包括对海外买家附加过户税的加码,豪宅过户税的上涨,房贷利率的调升等等。毕竟,时间可以冲淡一切,市场对不利因素的激烈反应也将逐渐平息。

与此同时,各大银行近期都在下调房贷的浮动利率,以抗衡利率调升对贷款业务的影响,5年期的房贷浮动利率已经下调到了2.2%至2.4%之间,跟进的银行有TD,BMO,SCOTIA,HSBC,RBC等国家级银行。这是一个很奇怪的现象,固定利率在上调,浮动利率在下调,两种利率走势相反,为什么?只能有一种解释:房贷利率升高之后,银行的业务已经受到了很大的影响,他们只好采取利率明升暗降的办法增加业务量以求得生存。

有一条消息应该引起所有人的高度重视:加拿大移民局近日公布的移民统计数据表明,2015年来自中国大陆的移民人数为1,678人,2016年为2,659人,2017年此数字上升到了6,245人,是2015年的4倍之多。到了2018年,中国大陆登陆加国的移民数量,在第一季度就已经达到了7,400,呈现跳跃式的增长。这对房地产市场意味着什么?不言自明。

今后的房价会降吗?

老张的答案是,局部会有所下降,大部会持续稳中有升。

大温地区豪宅交易极为平缓,受制的因素复杂。图为温哥华桑拿斯豪宅区一处高端物业。

局部会有所下降,指的是高价豪宅市场短期内一定会面临调整,价格会有10%左右的降幅。实际上过去几个月来已经初露端倪了。豪宅市场的资金来源主要是海外买家,而由于20%的附加过户税和$300万以上房产过户税增至5%两大因素的影响,豪宅市场的资金短缺,已经造成了市场冷淡和价格下滑的局面。以温哥华西区为例,过去几个主要豪宅社区的房价已经有了明显的短期下调,老张在此把过去3个月来温西几个社区豪宅房价的跌幅列表如下:

大部会持续稳中有升,指的是中低价位的各类房型走势会依然稳定,公寓城市屋等共管类房屋的房价中短期内会保持稳定的升势,尤其是那些相对价格较低的公寓和城市屋,价格会非常坚挺。低价位的独立屋将上演快速的补涨行情,原因来自2个方面:

第一,低价位的公寓和城市屋具有更好的房屋可负担性,已经高企的房屋租金,大大推高了本地买家的购房欲望,而低价位的公寓和城市屋就成为了他们的首选目标,素里和兰里的公寓城市屋市场的快速崛起就是一个明证。

第二,近两年来房地产的建筑材料和建筑人工成本的快速增加,很快将成为共管类房屋和低价位独立屋强大的价格支撑。有据可查的是,近几年一直存在着建筑工人严重短缺的现象,几乎所有的共管类房屋的建商都在推迟完工日期,就是这个原因。同时,过去2年来建筑施工的收费标准也顺势升高了35%左右,建筑材料更是上涨了40%之多!

市场综述:

在成交量方面,2018年5月份的总成交量为2,833套,与2017年5月份相比大幅减少了35.1%,与2018年4月份相比增加了9.8%。上个月的总成交量与过去十年来相同月份成交量的平均值相比,大幅下跌了19.3%。2018年5月大温地区各类房屋的当月上市房源为6,375套,与2017年5月相比增加了5.5%,比2018年4月份增加了9.5%。大温地区MLS系统目前市场上的房源总量为11,292套,比2017年5月增加了38.2%,与2018年4月份相比也增加了15.0%。

在成交价方面,大温地区民用住宅MLS房房价格指数的综合指标价格现在是$1,094,000,比去年同期上升了11.5%,比2018年4月上升了0.2%。这项综合指标价格是市场继2016年8月份创造的前期高点之后,经历了市场调整,再逐步走高,创造的新的历史高点。

在人气指标方面,2018年5月市场的总销存量比(当月的成交总量与市场的房源总量之比)为25.1%。在各类房型中,独立屋为14.7%,城市屋为30.8%,公寓为41.7%。这些数值表明,独立屋已经进入平衡市道,处于买方市场的边缘;公寓和城市屋依然处于热销状态,处于炙热的卖方市场。销存量比值反应的是市场的人气,是市场当月的成交量和市场房源的总存量之间的比值。公寓和城市屋市场的人气指标居高不下,主要是紧张的供求关系造成的。

关键数据:

我们来看看温哥华东区、西区、西温、北温、本拿比、列治文、南素里-白石镇等华人聚居和钟爱的独立屋市场,过去一年来这几个城市区域的表现如何呢?

公寓市场是近几年来的亮点,个别城区涨幅惊人。我们来看一看几个中心城区公寓较为集中的市场涨幅:

我们应该看到,大温地区的邻居——素里市,公寓的指标价格涨幅早就已经远远超过了我们,12个月之内涨幅高达45%!

市况要点:

1. BC 省政府2016年宣布对大温地区国外买家征收15%的附加过户税的18个月之后,又增至20%,并将此附加过户税延伸至其他都市区,过户税在$300万以上的部分也增加了2个百分点,豪宅市场短期内将进入震荡整理,共管类房屋将维持稳中有升的局面。

2.  在美国开始加息之后,加拿大央行连续加息3次,最近有所放缓。即便如此,利率水平仍将处于历史低位。各大银行已经开始调升房贷的固定利率,同时放松浮动利率,长期的房贷宽松政策已经结束。

3.  大温地区本地人在市场内的交易一直很活跃,中低价位的房屋仍然是市场上交易量最大的品种,也是市场的总体重心,房屋的可负担性依然是主要指标。相对低价的公寓和连体屋,以及大温周边地区菲沙河谷等地标价不足百万的旧独立屋和新建的小型独立屋的交易非常活跃。素里和兰里的公寓市场在急剧上升。

菲沙河南因房价可负担性较好,交通条件有了改善以及就业机会的增加,房地产热一直持续。

4.  中高价位独立房价格近3个月来受市场的心理因素影响,稳中有降,西温和温西的豪宅市场降幅明显,需要格外关注。

5.在公寓和城市房价格急剧攀升的今天,中低价位的独立屋应该正在孕育市场契机。未来一年内将有迅速拉升和补涨的行情,中低价独立屋投资价值日益凸显。

6.  来自中国的留学生家长和短期游客作为市场买家的主力军,支撑着市场的半壁江山。消费的房屋品种主要集中在共管式房屋和中低价独立屋范围内。

7.来自中国大陆的移民呈快速增长之势,将为本地的房地产市场注入新的生机。

8.  中国日趋加强的外汇管制,客观上限制了资本外流,但民间资本外逃早已呈现不可逆转的态势,尤其是若隐若现的中美贸易战,将客观上打压人民币的汇率,中国资本外流将得到加速。温哥华地区的房地产市场是这些外流资本的主要目的地之一。

9.  移民配额已经升至每年32万以上,过去一年来,新移民入境数量有了大幅的增加,大幅提高移民配额,会给本地房地产市场注入新的活力,中低价位的房产市场将因此更加受益。

10.  华人建商越发活跃,正在拆建的独立屋遍地开花,建筑质量和风格也越发成熟,未来几年将更多地影响温哥华地区的城市风貌和建筑格局。

11.  华人建商正在快速进入大中型的公寓和城市屋小区开发市场,列治文、本拿比和温哥华西区已经成为他们的主战场,素里和兰里市内共管式物业的项目开发中,华商投资愈发多见,公寓和城市屋开发用地的交易日趋活跃,单位价格也在快速上升。

12.  商业地产已经成为华人投资商的关注热点,也强烈地吸引着海外资金的目光,投资目标渐趋多元化,买家主要以寻求土地开发增值,以及项目的保值和稳定回报为主。大中型商业地产项目已经开始进入热销状态。

13.  新的公寓楼盘在不断地被推入市场,楼盘预售市场极为火热。与此同时,楼花转让也处在热销状态。菲沙河谷地区不断涌现的中低价位公寓和城市屋楼盘十分抢眼,强烈地吸引着年轻人口。

大温周边独立屋与城市屋项目还是颇受本地买家的认可,图为Holborn在Squamish开发的University Heights建案效果图。

14.  各级政府都在寻求打压市场的招法,打压楼花倒卖行为可能首当其冲,未来的楼花增值税务问题将被推上风口浪尖,旨在阻挡海外热钱疯狂炒楼,未来的楼盘预售市场和楼花市场将受到一定的影响。

15.  中心地区地段优越和环境优良的旧独立屋已不再是市场买家关注的热点,清淡的市道中蕴藏着极好的投资机会,希望各位多多关注。

16.  菲沙河谷市场极为火热,素里和兰里的共管类房屋尤为如此,独立屋也处于热销状态。

市场热点:

中心城区的独立屋方面:过去3个月来涨幅最大的是高贵林港,涨幅为6.4%;其次是皮特草原,涨幅为4.2%;第三名是穆迪港,涨幅为3.1%。中心城区的公寓市场方面:过去3个月来大温涨幅最大的城区是新西敏,涨幅为7.4%,其次是皮特草原,涨幅为6.1%,第三名是枫树岭,涨幅为5.8%。中心城区的城市屋市场方面:过去3个月来涨幅最大的城区是皮特草原,涨幅均为9.3%,其次是温哥华东区,涨幅均为6.6%,第三名是穆迪港,涨幅为6.2%。

边缘城区的宝云岛(Bowen Island)和阳光海岸(Sunshine Coast)的独立屋最近有很大的涨幅,3个月内分别上涨了7.8%和7.9%;威斯勒(Whistler)和斯高密市(Squamish)的城市屋市场应该格外关注一下,过去3个月的累计涨幅分别为11.7%和10.2%。

然而,市场总是涨跌互现的,近期跌幅较大的是西温哥华的独立屋,3个月来的累计跌幅为3.9%。

观察结论:

上市量在增加,成交量在增大,价格升势依然,市场的局部在震荡整理之中,大部在稳中有升。未来的市场走向将以豪宅价格短期调整,公寓城市房价格稳定上升以及中低价独立屋补涨行情为主。春夏旺季来临,市场将逐步消化不良因素,健康向上。

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