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2019的温哥华、多伦多楼市,早就提前确定了走势

2018-12-16 00:00|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 黄海

乐活按语:2019是否有抄底的好机会?
AKIMBO
【加拿大乐活网lahoo.ca 黄海撰写】终于,2018在一片告别声中谢幕。不久前,海那边万字号房企隔空喊话:“活下去。”这三个字感觉就像一场空袭后的电波,微弱而又惨烈。

  那么在即将到来的新年,继新贸易协议(USMCA)、加拿大央行加息、加拿大GDP增长放缓后,再加上多伦多、温哥华公寓价格的高忍耐度,2019的楼市会是怎样一个活法呢?

  1. 2019年会不会放量?

  2018年末,温哥华各地区一路开盘,也许是看到房控不会放松,也许是开发商实在也是等不急了,于是各自憋了大招。从年底的几个大盘广告的精致程度可以看出,大家卖的都不是单纯的房子,展示厅内左手是毕加索,右手是达芬奇,抬头看到贝聿铭,低头踩得是范思哲。

  而这些楼盘大多是在2015年左右成交的地上建起,2019年开始的楼盘可能就是2016-2017年成交的土地,这些土地的标志就是贵。由于整体楼市政策的明朗化,要活下就要赶紧出货放量,所以2019年可能会是“开盘年”,竞争会很激烈,大家可以欣赏到高水准的开盘演出。

  另外要活下去,还需要“兵马未动、粮草先行”,这场房企“生存战”中,充足的土地储备是决胜关键。也就是说,2019开发商土储“暗战”会很激烈。目前,安大略省和卑诗省政府都在动“受保护土地”的脑经,可以看出战争就要打响。

渥太华Greenbelt 保护地

  2.房价会不会大涨或者大跌?

  市选过后,各城市都开始着手解决“可负担性”这个问题,大温哥华地区市长们的态度让政策和市场之间产生了些微妙的默契,因为政府的责任永远是抑制强势,以及对市场的纠偏(可以后来被称为功绩)。

  再加上土储“暗战”中建商或许也要看政府的脸色,因此2019年的房价理论上会比较平静,大跌是不可能的,因为,政府的意思是:“给你利润,但你不要离谱。”建商自然是懂的。

  从12月加拿大主要城市房产成交报告来看,二手房在2018年基本已经触底了,没有意外的话,2019年二手房的价格会小小上升。还有值得一提的是,温哥华、多伦多等地外围偏远地区的房地产交易量有所增加,证明了底部刚需市场基本还在,楼市不会再差了。

  3.哪里是投资热点?

  “通则不痛,痛则不通。”不光是为了治便秘,同样也是城市发展的长期战略。

  多伦多和温哥华市场核心区域的住房负担能力和土地稀缺正在把人“赶”向远离市中心的偏远地区。所以,沿着公交线路,尤其是天铁(地铁)沿线的“迷你城市”中心是2019的溢价部分。

  大温哥华地区,兰里、素里新天车延线,列治文天铁站附近的Brighouse Village和西温哥华的Oakridge中心,以及多伦多Bayview地铁附近的Bayview Village和Mississauga广场、Yorkdale 购物中心的改造就是很好的例子。

  尤其是当人们买房期被延长,租赁市场则是唯一能够解决底层整体的居住问题的时候,迷你城市中心的优势特别明显,可以看成在整个城市交通网中建立新的锚点来满足人们居住、工作、娱乐的问题,通的锚点多了,自然就有“热”了。

  所以,可能性会有3种,第一种,公寓仍然热卖;第二种,某些迷你城市的房价涨幅可能会高于平均涨幅;第三种,某些迷你城市的发展速度可能会超乎大家的想象。

  4.什么是最抢手的部分?

  近期,鉴于电子商务和物流驱动的仓库空间以及大麻部门的需求,大多伦多地区的工业空置率非常紧张,为1.3%,温哥华为2.1%。这两个城市的工业用地在2019年供应仍然有限,但需求却很强劲。

  截止到2018年底,大温哥华地区最大的工业用地销售纪录出现在列治文1751和1771 Savage Road,一个117,490平方英尺的场地以$5740万的价格出售给安大略省的Nexus REIT。而大温哥华地区最大的工业租赁协议被亚马逊签下,宣布将在Delta iPort租赁超过453,000平方英尺的仓库。此外,温哥华市中心正在进行重大改造,重建了113万平方英尺的原加拿大邮政的建筑,其租户还是亚马逊。

大温哥华地区甲级写字楼空置率情况表

  在大多伦多地区,谷歌的姐妹公司Sidewalk Labs在多伦多市中心打造了“智慧城市”社区,三星则建立了MaRS Discover的人工智能中心,再加上微软加拿大公司将在CIBC广场塔楼的四层楼内占用132,000平方英尺等等。可以看出,整个加拿大一线城市核心区域空间有限,商业、办公用地空置率急剧下降,预计要到2021/22年末才会有新的土地可供开发,许多公司在此期间可能会寻求更加经济的办公点,也就是利好上面提到的迷你城市。

大多伦多地区甲级写字楼空置率情况表

  
  加拿大2017-2018办公空间空置率图

  综上所述,2019年,加拿大楼市一定会比2018年要好。一方面,2019年是“活下来”的建商重新冒出舞台的一年,由于建商的忧患意识,2019是楼市回归品质的一年,品质发力的重点应该在公共区域上。另外,没有意外的话,到了4月之后就开始争相入市。

  另一方面,空置率可能会有所升高,但遗憾的是,由于核心部分土地稀缺是常态,温哥华、多伦多两地市中心一手房可能会在2年内绝迹,所以有房出租并不代表房价会跌,要说投机税、空置税各种税对房价的影响,呵呵哒。最后,友情提醒,在房地产市场里,光靠等待是"活"不下来的。
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