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专家观点:按揭压力测试让加拿大人变穷了

2019-2-11 13:59|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 吉宁

乐活按语:日前,加拿大按揭专业人士协会(Mortgage Professionals of Canada,简称MPC)公布的报告显示,加拿大的强制按揭压力测试直接导致年轻人和中产阶级的“买房梦想”破灭了。
在《2019年加拿大住宅按揭市场展望报告》中,MPC深入分析了联邦政府的按揭政策对于房地产市场产生的影响,他们认为,从2018年1月1日开始实施的强制按揭压力测试在很大程度上导致了如今房市的冷清。MPC表示,一部分买家因为强制按揭压力测试而无法入市,还有一部分买家因为这一政策而被迫购买更便宜、更小的房屋。

MPC的CEO Paul Taylor表示,加拿大主要城市房地产市场的下滑幅度超过了预期:“我们发现在二手房市场,衰退的情况非常严重,建筑行业的就业岗位也在减少,而出租市场的空置率已经降到了非常低的水平。联邦政府的按揭政策使得很多首次购房买家被挤出了房市,同时给出租市场带来了额外的压力,导致了房租的不断上涨。这是一个螺旋式上升的问题。”


其实,MPC在2018年就预测到了强制按揭压力测试将给房市带来沉重打击。在《2018年加拿大住宅按揭市场展望报告》中,MPC曾指出“在2019年10月的联邦大选之前,有200,000个加拿大家庭将受到强制按揭压力测试的直接影响,这些家庭要么将放弃购房,要么将选购总价更低的房屋。”


虽然联邦政府曾承诺要让中产阶级过得更好,但显然强制按揭压力测试和其他给房市降温的手段直接导致了中产阶级“买房梦想”的破灭,在报告中,MPC写道:“大多数的加拿大年轻家庭和中产阶级家庭,将失去在近期购房的能力,目前的联邦政府虽然表态要支持中产阶级,但他们的政策严重限制了中产阶级的购房能力。”

租房还是买房,是很多中产阶级面临的重要选择。MPC在今年的报告中,分析了266个加拿大家庭的租房成本和养房成本,结果发现从长期来看,养房成本是远远少于租房成本的,养房者的财务稳定程度会好于租房者。


报告指出:“虽然从每个月的实际支出来看,租房要比养房便宜很多。但养房成本中包括了未来转卖时的收益,所以在某种意义上是一种存款。因此,从养房成本中应该扣除净还款成本。在此次调查的266个家庭中,有202个家庭的养房成本是低于租房成本的。另外,由于按揭利率是比较固定的,所以租房者面临的租金增速是高于养房者的养房成本增速的。从长期来看,养房是比租房更好的选择。”

而数据也证明了以上观点:在同一年龄层、同一收入水平的前提下,养房者的“净财富”比租房者更多,这是因为养房成本低于租房成本,使得养房者的收入得以进行积累。


这份报告总结说:“按揭压力测试使得加拿大人的买房梦想更难实现了,而这在很大程度上会影响未来这些加拿大人的财务状况。”

此外,这份报告还指出强制按揭压力测试可能还有更为广泛的影响:“房价的涨幅有限会影响消费者信心,而这可能影响加拿大的经济和就业。”
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