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加拿大商业地产调查第三章 :物业设施现状和法律情况

2013-11-9 20:03|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 骆锋 (Dan Lok)|来自: 温哥华乐活网

乐活按语:不要认为你雇一个专家,就能全面了解地产的各方面情况。专家也是人,即使是经验最丰富的人也会犯错
温哥华乐活网独家稿件,未经允许请勿转载

[温哥华乐活网编者注:本文是被称为北美“创业奇才”、“天使投资家”及“智慧型演说家”,亚马逊英文畅销书作者,管理12家企业,担任27家著名企业私人顾问的华裔青年才俊骆锋(DAN LOK)的商业地产投资心得,希望他的经验能为有志于地产投资的移民朋友提供些许启发。]
温哥华乐活网自10月27日起推出《乐活地产讲坛:温哥华商业地产的神秘之门》特别邀请北美商业地产高层西人重量级权威为您揭示神秘大门背后的秘密,揭秘团队全部来自温哥华商业地产一线高层,经验年资加起来将近百年。特邀对西人商业地产界特别熟悉的骆锋先生担任主持。
欲了解骆锋,更多详情亦可访问:
http://www.danlok.com/
http://www.emperorproperties.ca/zh/

对可收益地产的调查过程就像是一个侦探故事,你永远不能确定你所看到的就是整个真相,甚至不能确定是否和这个案子有关。我们艰难的从大量的事实中寻到少量的信息,当把它们放在一起审视的时候,才能指得出一个正确的结论。

法律和基础设施信息

契约,产权报告和调研报告,通常被一起放在同一份产权报告的文件里。不管卖方是否提供了产权保险单,我都会单独调阅产权证书。这样做可以说是相对便宜的,而且它可以为现有报告的信息基础上提取更新的信息。

契约人(签发产权证的基本承诺),将参考和复印契约条款并将地产名下的所有已知的责任罗列出来的产权书。请注意“例外”这个部分,这是产权公司将不与保险的风险部分。

通常情况下,报告不包含除了城市规划的问题、记录在案的附属建筑(在记录文件中罗列),所有已知的侵占和协议之外的内容,但是如果这份报告中没有“调研问题”报告,就需要引起高度重视。

调研报告在房地产行业里是最重要的文件之一,大部分卖方都会有某种形式的调研报告,但是它的质量却无法保证的。调研报告的最高标准采纳的是“ALTA”标准。ALTA是美国地契协会(American Land Title Association)的缩写。一份ALTA调研书和产权报告一起,就可以显现此产权下所有的附属建筑、责任和义务。

我强烈推荐所有的买家都应该获得一份详细而精确的欲购置物业的实地调研报告。

调研报告中所显示的负担和其他问题可能会隐藏潜在的责任,所以你越早了解越好。

第三方报告和审查

一份由贷方和业主共同要求出具的标准第三方报告,包含了估价,环境,建筑规划和建筑/工程等几部分。这些报告通常是对其他方面进行完尽职调查并通过的情况下才被要求出具,由买方承担费用。如果买家在卖家财务或运营方面发现问题的话,就不需要再花这笔费用了。

卖方可能已经有一份估价报告并愿意分享,但是如果他拒绝向你提供复本的话,也不要感到惊讶。在大多数情况下,房产或市场会发生临时性的变化,这份估价可能就不那么准确了。如果你拿到一份旧估价报告的复印件,它可以在一定程度上帮助你收集市场信息并可以用来和你看中的地产进行对比。

步骤一环境报告是大部分贷方的最低标准,基于调查的结果,会得到一个是否需要进一步行动的建议。

如果是一块怀疑被污染的场地,就需要一份带有抽样调查的第二阶段报告。如果场地已经被之前的用户污染,或者在第二阶段报告中显示有环境风险,那么就需要第三阶段报告(环境报告),修正并不间断的监测。当风险排除后,就需要再出具一份“NFA”(无进一步行动)报告,这对于所有有环境问题的场地,是一份很关键的报告。

对这份为前业主准备的环境报告的用途,我有一个重要的提示:作为一个买主,这份报告不会为你提供关于是否恰当履行了尽职调查(在确立责任时很重要)的证据。这份报告明确的指出是为前业主参考用途的,其他任何人不适用于参考(特别强调)。

这就意味着你在履行了适当的调查后,不能根据这份报告指望来规避你在交易结束后发现的任何问题的责任,即便这些问题之前就已经存在了。

这有两个解决办法:第一,委托撰写一份新的报告,第一阶段的标准报告的价格在$1,250到$2,500之间。工程公司之间的竞争让业主有了讨价还价的机会。

如果已经有了之前的报告并且结果显示“无问题”或者“无需进一步措施(NFA)”,那就申请一份不那么详细的报告——交易记录截屏。这份报告显示了此处地产从上一份报告开具之后到现在的全貌。

这份简单的报告通常需要几百块钱而且不需要从之前的工程公司开具,最重要的是,这份报告在将来为调查如遇到争议时是具有效力的。

除了最严苛的案例之外,环境问题并不会导致一个交易自动流产。

从具有相应权限的规划单位获取一份规划证书。当前的分区规划规定通常可以通过一通电话就可以确认——这是最基本的。不要接受别人关于分区规划规定的观点或者意见,亲自打电话自己确认!

同时,阅读分区规划条例,通常网上都可以查阅。土地利用条例是房地产业运营的交通规则。如果不了解这些规定是如何影响地产的,基本上就等同于你在耍了一个扑克游戏,让别人告诉你你有什么牌,你该押多少钱赌博。

寻找最大密度需求,发展标准和其他信息可能会表明此项地产是否能扩容或者改作其他用途。

建筑/工程报告在商业地产行业就等同于房屋验屋,检查员会检测房产的系统,测评结构部件并标注所有逾期维护部分。根据房产的不同类型,还会检测HVAC系统,消防系统,电梯,锅炉,健康许可或其他许可证。

如果你对建筑系统不熟悉,你需要委派组织一次单独检测。许多HVAC建筑商可以只收取很少的佣金就组织一次检测并出具书面报告。这点小钱无足轻重,但是一个暴炸的HVAC压缩机会花掉你一整年的设备改建预算。

千方百计地去做

不要认为你雇一个专家,就能全面了解地产的各方面情况。专家也是人,即使是经验最丰富的人也会犯错,包括本文作者……

几年前,我们依据合同购买了一栋办公楼,进行了之前提到的所有检查,验收了房产,并确定了交接日期。一天晚上我和一个检查员见面。那是我第一次在下班时间视察这处物业内,当我走过停车场,我惊讶的发现在人行道上有个大洞,而我们每个人从此路过都没察觉到。

这怎么可能?

原因很简单,上班时间这个停车场很满,大量的车掩盖了这个洞。这也就告诉我们没人能做到尽善尽美。




作者简介



骆锋 (Dan Lok) 现任帝国地产投资集团总裁,集团由加起来拥有过百年的专业投资经验专业的西人团队组成,是商业地产策划营运管理专家。集团秉持着公平公正公开的第三方角度为你的商业地产项目提供咨询,评估,规划,管理及升值。
财富世界杂志是财富世界杂志是加拿大最具影响力的双语(中文与英文)金融与商业杂志。定时分析与探讨现时最热门的投资项目。而骆锋先生也会在杂志内发表关于商业房地产投资方面的咨询。
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