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如何界定是否是抄楼花行为,专家给你建议

2019-7-6 09:58|加拿大乐活网 Lahoo.ca |来自: 明报

乐活按语:如何界定是否是抄楼花行为,专家给你建议
为了遏制炒房活动的猖獗,加拿大税务局(CRA)对转手倒卖楼花的业主有针对性地抽取重税。但是一些业主却因为某些个人原因急于将物业脱手,结果可能会被税务局当作是炒房而加以重税。有会计专家表示:对于此类情况,需要向税务局提供合情合理的说明。

在2019年的联邦预算中,CRA获得了2000万元的资金,用于追回房地产交易中偷逃的税款。CRA使用高级风险评估工具,分析第三方数据,在发现当事人未能支付房地产交易的所需税款时,会提示采取行动。

具体而言:CRA的重点是确保纳税人在其纳税申报表上,报告其主要住所的交易情况。正确的报告房地产销售所产生的任何资本收益,而该收益不适用居民主要住所交易的税务豁免,以及报告房地产“倒手”交易获得的收益,该收益为100%的应税收入。
而在界定何种交易为“倒手”交易时,存在一些争议。本周加拿大税务法院的一个判决可以作为参考。

在该案中,多伦多市公车局的一位公车司机和他的兄弟在1999年购买并搬进了位于旺市的一幢两层三睡房房屋。他的兄弟参与支付了首期,余下的家庭开支包括还按揭,都由兄弟俩共同承担。2003年,公车司机的兄弟开始谈恋爱,并于2007年4月结婚。女方搬进了这栋房子,夫妻俩在2008年2月生了一个孩子。

这这段时间,公车司机开始考虑要与兄弟分家,他最初的计划是卖掉现有的住房,然后搬到一个面积较小但距离上班地点较近的地方。于是在2006年,该司机相中一个两睡房的单元楼,而这栋单元楼正处于销售楼花的阶段。当时单元房的入住时间是定在2008年4月,但是这个日期被推迟了几次,最终改到2010年。

然而,还没等到单元房的入住,情况发生了变化。兄弟俩的父母有半年时间回牙买加居住,但是在2008年12月,他们的父亲在牙买加居住期间去世。他们的母亲觉得独自在牙买加居住生活不安全,于是也搬进了儿子们的房子。住房空间顿时显得拥挤起来。2010年8月,公车司机的单元房已经交付使用,但是他却立刻着手出售,因为他只能继续居住在原有的房子,而且还要让已经结婚的兄弟搬出去,以便让自己和母亲有足够的居住空间。

2010年10月,这个单元房售出,净收益为13412元。纳税人在2010年的纳税报表中将该收益列为资本收益,按净收益的50%来纳税。即13412元的一半再乘以资本收益税的税率(安大略省为53.53%),约为3590元。而CRA对他进行了重新评估后,认为那13412元应该列为完全应税收入,税款就应该是7100多元,而且还要重罚。

特许会计师梁万邦表示:到底是按照收入还是按照资本来计算税率,是要看纳税人的真实意图。而税务法院在对上述案例判决时,同样也是基于这一原则。那位公车司机向法官称:他如果不是因为他父亲的去世,并且母亲回到加拿大,他本来是可以出售原来的住房而搬家去单元房,因为新的单元房可以作为主要居所。法官采纳公车司机的说法,认为他并没有将单元房转手倒卖的意图,因此将收益列为资本收益没有质疑,从而CRA需要重新评估并取消罚款。

梁万邦表示:由此可见业主的意图何等重要,需要有确凿事实来证明。“比如说,你给现年17岁的儿子在多伦多Downtown买了一个楼花,想着他将来考上多伦多大学,正好解决了他的住房问题。结果他没去多大,去了安大略省伦敦市的西安大略大学,你只好把刚刚交付的楼花又给卖掉,那就算是有合理的解释和意图。”




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