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大温房市回稳了 因为这些理由…

2019-8-2 10:53|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 李天治|来自: 加拿大乐活网

乐活按语:度过危险期 未来仍有待观察
[加拿大乐活网lahoo.ca 李天治综述]一谈到大温哥华地区的房地产,大概也不少现任和潜在的卖家买家会是摇头叹息,曾经大热,最近又奇冷无比。但是别急,加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称CMHC)最新发表的市场报告显示,大温地产市场炽热情况,已慢慢回稳了。


  ●大温房市 下降至中度脆弱

  CMHC于当地时间8月1日(周四)发表了名为《地产市场评估》(Housing Market Assessment)的季度报告指出,大温房地产市场由连续12季被评为“高度脆弱”(highly vulnerable),下调至“中度脆弱”(moderate),是自2016年以来首次出现有关现象。

  如果对照今年上半年的房市“价量齐跌”的情况,就知道这个“回稳”的意义对大温房市的意义。

  加拿大苏富比国际地产(Sotheby’s International Realty Canada)上个月(7月)初发布报告指,温哥华超过100万元的公寓销售额从2018年1月至6月间销售的708套公寓减少了51%(2019年同期则为349套),导致买卖双方仍继续采取观望态度。

  卑诗房地产协会(BCREA)则于上月中发表报告显示,卑诗全省6月份住宅成交有6,960间,较2018年同期减少11.8%,平均住宅价格为687,584元,较去年同期下跌4%,总成交金额只有48亿,大幅下挫15.3%。

  BCREA经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)指出,虽然借贷机构可提供低于3%的按揭利率,但压力测试过于严格,又影响了借贷买房的能力和意愿。

  大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)也公布,6月份房销量跌至2000年以来最低水平,而各类住宅单位的基准房价(benchmark price)更跌至不足100万元,是过去两年来首次。

  也就是说,今年上半年,卑诗省和大温哥华房地市场呈现“价量齐跌”的情况。

  但是,CMHC在发布了《地产市场评估》之后,CMHC首席经济学家Bob Dugan表示,“房价和住房市场基本面的不平衡已经随着转售市场房价下跌以及潜在的首次购房者数量不断增加而缩小。”

  ●三个理由 使大温房市回稳

  特约评论员丁一味分析,有几个理由是《地产市场评估》做出大温哥华房市“回稳”的基础,首先就是,因价量都跌了,本来是应该进入了买家市场,房市冷淡的结果,又反使得上市的房屋变少,上市房屋一少,买家的选择自然就少了。

  其次,就是新建房屋也变少。丁一味举上月底,怀雅逊大学(Ryerson University)城市研究与土地开发中心的一项报告提到,温哥华屋主的搬迁率比10年前减少3.8%,该研究的共同作者克莱顿(Frank Clayton)说,虽然负担能力是决定搬迁的一个因素,但主要的相关性是新建房屋单位的比例下降。

  综合上市的房屋和新建房屋都变少的因素,不论是二手或新屋,买家的选择其实都不多的情况,买卖双方都能更理性的来面对价格。

  另外,丁一味还提到,本来压力测试过于严格,就会影响借贷买房的能力和意愿,但中央银行最近放宽了房屋贷款压力测试的门槛,由原来的5.34%下调至5.19%,这也提升了购房者,尤其是首次购房者的买房信心。

  压力测试的放宽对房市回稳和回暖的影响则是相当实际,网上金融平台RateHub.ca举例,如果买家的家庭收入10万元,并能够支付20%首期,贷款25年,5年固定利率2.70%为例。

  那么,在原来的5.34%压力测试标准计算,这个家庭收入10万元的买家仅能购买58.9万元的房屋;在新的5.19%标准下,买家有能力负担59.7万元的物业。两者看似只有8,000元的差距,但相当于可以选择楼价高1.4%的房屋。

  在这种情况下,丁一味认为,在买卖双方都能更理性的面对市场,同时,买家因压力测式的放宽而能够有更多选择,自然就能让房市回稳。

  不过,他也提醒,《地产市场评估》的分析主要根据4个项目作出评估,分别为:过热(overheating)、价格飙升(price acceleration)、高估价值(overvaluation),以及过度建设(overbuilding)。

  丁一味说,在这四个指标下,大温的房市虽度过了“高度脆弱”的危险期,慢慢回稳,但仍属于“中度脆弱”,大温房地市场在这个秋天,相信会慢慢再上扬,但能否持续稳定,仍有待观察。
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