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龙美地产成立物业管理部 要帮业主避风险 还让房屋增值

2019-9-12 22:06|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 李天治|来自: 加拿大乐活网

乐活按语:有了它 出租物业不愁


[加拿大乐活网lahoo.ca 李天治综述]在业界首屈一指的龙美地产,为扩大公司的服务范围,近日成立龙美物业管理部,提供物业管理方面的服务,并于9月12日举行了成立仪式;龙美地产总裁刘毅表示,他跨行业投资了很多不项目,但最终想到,其强项是地产,为了更能发挥影响力,拿到物业后,可通过管理提升效力,决定增设物业管理部门。

(刘毅)

  刘毅提到一个案例,他有个大楼物业,租出去后,租客出现财务困难,交不出来,他决定接回来,在与租户们一个一个谈了一个月后,租金上涨了两成,但整理费用却下降了一成。

  他说:“清洁公司一个月2500元(加币,下同),但一直抱怨,我告诉他们,我起码可以十家清洁公司换掉你,价格比你还低,结果对方没再抱怨,把大楼清洁做得相当好。”

  因此,刘毅深信,好的物业管理,可以提升物业的价值。而下一步就是邀集客户,筹集资金,共同买下物业共同管理。

  ●帮业主避风险

 (锺博)

  龙美地产物业管理部运营总监锺博拥有7年的物业管理经验,他指出,根据2018年的资料,BC省房屋的空置率是1.4%,而温哥华的空置率则是1%,也就是说,目前市场对租屋的需求很旺盛。

  租金也相应提高,以一房公寓来看,去年4月的平均租金是2001元,但今年5月就来到2130元,“整体而言,在温哥华的租房市场,是求过于供。因此租金会上升。”

  不过,对业主而言,最关心的还是“投资回报率”,锺博举出一份数据,指出温哥华房产的租金回报率为3.48%,全球排名24,在加拿大排第三,次于多伦多的4.67%(全球排名15)和蒙利利尔的4.54%(全球排名17),都比中国最高的杭州2.09%还高很多,锺博认为,中国回报率低,是因为房价太高所致。

  在出租房类型的比例上,BC省一睡房的占46%、两睡房39%、三睡房为7%、没有睡房的(主要用作工作室)是8%,也就是说,买一睡房的投资者面对的潜在客户最多。

  不管是哪一类型出租房,一个良好健全的物业管理则是必须的,因为它能帮助业主避开风险。

  锺博指出,对于BC省的物业来讲,有很多潜在的风险,例如空屋税,租给哪些人可以豁免,这是有关税务,其他还有租屋条例、维修条例……如果不做好物业管理,很容易造成失血。

  他举例,BC省出租条例规定,押金不能超过半个月,有的业主会变相多收押金(例如以钥匙押金、家具押金名义),这就有法律上的风险,“根据租屋条例,若多收了押金,租客去告业主(房东),业主要罚5000元。即使租客当初无异议,愿意多给押金,甚至签了合同,除非租客不去告你,只要反口,业主就只能认罚,因为合同不能凌驾法律。”

  ●助物业价升高

  锺博说,BC省的租屋条例很细,且主要是保护租客,因此,不建议业主或没有物业管理经验的经纪去碰租屋,一旦出问题,躲都躲不了,还要浪费时间、精力和金钱。

(示意图)

  锺博还提供一个实例,他曾在白石处理一个案子,业主找了个经纪买了房之后,还帮忙找租客,结果找到一个很糟的白人租客,交了两三个月的租金后不再给钱,业主不会英文,只能找经纪帮忙追,但经纪是无牌,也不敢追下去。无奈之下,找到锺博。

  最后锺博找了律师追回了一万多元的租金,但业主付了5000元的律师费,然后房子被租客破坏所花的装修费就是两万,租客在律师压力下,付了欠租就连夜搬离,找都找不到人。

  除了避险之外,锺博提到,一个良好的物业管理,也能让物业增值。

  一幢出租大楼要挂牌出售,如果租客交租情况不好,对业主会有压力,“因为新的买家会考虑你的现金流、租客租金回报的稳定性,一旦物业管理部门介入,做全面的改善、换了好的租客、现金流提高、管理费降低,就会带动售价提高了。”

  也就是基于为出租业主提供保障,为物业增值,龙美地产特别成立龙美物业管理部,希望帮助更多的业主。

  对于新成立的龙美物业管理部,除了专业经理和管理平台外,锺博特别强调部门服务配套客户的“多样化”,除了个人客户外,也有公司和企业客户,甚至与经纪合作,提供管理服务。并根据物业情况,为客户提供适合的服务。

  对于未来,龙美物业管理部预期明年(2020)能够创建完美平台、2023年增加网点,顺利的话,会于2024年推广到全省。
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