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在大温买房都要交哪些税?不小心容易赔出几十万

2020-1-20 08:48|温哥华乐活网 Lahoo.ca| 评论: 0

乐活按语:: 买房子挣快钱并不容易
对已经买完房的人来说,地产有关的税务常识非常简单,但对新手买家和新移民来说,那就是人生的第一次。

事实上,投资一处房产或者拥有一套自住房的成本不只是房价本身那么简单,税务成本就是其中最需要重点考量的点。

所以年年岁岁地产经纪的一项重要工作就是向新客户解释在大温买房和持有房产需要交哪些税。

不得不说,真心不低!

物业交易税(Property Transfer Tax)

这个税比较容易理解,因为在中国交易房产也有这个税。在加拿大这个税是所有地产交易都躲不开的,无论新房还是二手房,过户的时候都要先交这个税。

以房价400万的住宅为例,

1、前20万的税率为1%。

2、接下来的180万(20-200万)税率为2%。

3、再接下来的100万(200-300万)税率为3%。

4、最后的100万(300万以上)税率为5%。

总的算下来400万的豪宅需要交

20万×1%+180万×2%+100万×3%+100万×5%=11.8万元

这个税明显劫富,实际税率达到2.95%,换句话说400万的豪宅交易33次,仅仅物业交易税就够这套房子的全款了。所以在加拿大快进快出炒房子并不合算。

地税(Property Tax)

在中国暂时还没有地税这个税种,据说重庆搞了几年试点,估计在不远的将来就要在全国普及,至于叫什么名字还不确定。

但加拿大是土地私有制的国家,地税是地方政府提供市政服务的基础税种。原则也很简单,有钱买房就要有钱交税。

但地税的税率并不是固定的,或者说根本没有税率,地税就是市政府作出下一财年的预算后,根据要花的钱再除以房产基数,然后通过一套复杂的算法确定每一套物业的业主需要交多少地税。

所以大温地区21个市政府,每个市政府计算出的地税税率都不相同,总的来说,地税收的越多当地的治安、教育、城市面貌越好。

价值300万以上的豪宅在BC省还有一项额外支出,被称为学校税(Additional School Tax),考虑到这个税种的属性也把它归入地税一类。

房价超过300万加元的豪宅,超出部分不足400万的征收0.2%,超过400万的部分征收0.4%。

总体说,400万的豪宅在不同城市每年的地税支出也不完全一样,大致在万元左右。

新房购置消费税(Goods and services Tax)

在加拿大买包买衣服都要交消费税的,买房子的情况稍微特殊,那就是新房子第一次交易需要交消费税,而从第二次交易开始就算二手房了,不再需要交消费税。

事实上,这个税率非常之高,达到5%。还以400万加元的豪宅为例,如果你从建商手里买的新房,则消费税就要交足20万加元,在加拿大某些城市可以买一套小公寓了。

顺便说一下,这项税在中国是以增值税体现的,税率更高。

上面几种税是北美的常规操作,美国和加拿大各省各州各市大同小异。但接下来要说的就属于“温哥华特色”了。

温哥华空屋税(Empty Home Tax)

温哥华空屋税只有温哥华市的房产业主需要缴纳,每年申报上一年的。目前只有温哥华设置了这个税种,不过有确切消息显示,大温地区其他市政府也蠢蠢欲动。

根据市政府的法例,温哥华房产如果不是业主的主要居所并在过去一年中出租时间不足6个月的就必须缴纳空屋税。

2019年的税率为1%,2020年的税率涨到1.25%,2021年涨到1.5%,2022年涨到1.75%,2023年会不会涨还没确定。

价值400万的豪宅在2019年空置的成本就是4万加元,真心不便宜啊。

顺便提醒一句,空屋税申报截止日期是2月4日,那些不在温哥华常驻的空中飞人要小心了。

BC省投机空置税(Speculation and Vacancy Tax)

很多人相信这个税种受到了温哥华空屋税的启发。不过BC省政府手段更为狠辣。

首先这个税的覆盖范围是BC全境,所以列治文啊、本拿比啊、西温啊、北温啊,所有华人喜闻乐见的地产热点区域都在列。

而这项税收精准打击三种人,BC省非居民、加拿大非居民、飞来飞去的BC居民。

今年的税率分两档:

1、加拿大居民一年内连续出租不足6个月的非自住房产按照评估价征收0.5%。

2、非加拿大居民一年内连续出租不足6个月的房产无论自住还是出租都按照评估价征收2%。

需要提醒大家,这个税是必须申报的,就算符合豁免条件也必须申报,不申报则视为自动承认自己是投机空置,再想解释清楚可就麻烦了。

豁免条件包括:

1、加拿大军人及配偶的住宅可以获得豁免,但豁免只适用于一处房产,可追溯豁免至2018年。

2、仅能从水路进入的住宅物业,可免交投机空置税,可追溯豁免至2018年。

3、对有出租限制(rental restrictions)的共管物业(包括城市屋和公寓)豁免,豁免时间暂定为截至2021年12月31日。但限制出租的条款必须是在2018年10月16日之前就存在的,而且业主必须是在2018年10月16日之前购买的房子。

4、对分契式酒店物业的豁免截至2021年12月31日。

但需要注意,2020年开始不再对空置土地豁免。

1月20日也就是今天,BC省政府将开放网上申报系统,申报截止日期是3月31日,如果不申报则将被征税。

各位业主敬请等待BC省政府的信函,如果这段时间不在加拿大,务必请亲朋好友或专业人士帮忙收信申报,否则钱包受损。

最后一项税种就带着深深的歧视色彩了,在法理上的争议也最大,也是对大温房价踩下的第一脚刹车。那就是......

海外买家税(Additional Property Transfer Tax)

现在的税率是20%,非加拿大居民买家购入价值400万的豪宅,需要交80万加元的税,顶着这个税还要买房,那一定是非常不缺钱的真爱了。

所以在温哥华买房子挣快钱并不容易,一年涨个5%的话算保值,但好处是细水长流,向银行借钱总比把钱存在银行强。

至于2016年那种疯狂的场面会不会在未来重演,小编真的不敢预测。小编只能说2020年会开始复苏,但重回疯狂很难。
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