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中国房产估值严重虚高?算租金回报率大多不如温哥华

2020-5-7 09:38|加拿大乐活网 Lahoo.ca |来自: 乐家地产网

乐活按语:如果人民币能随便转进转出,你是打算在上海抢套房还是在温哥华抄个底?
北京时间5月7日证券时报发布数据称,尽管2020年一季度中国GDP29年来首次负增长,但全国一、二线城市的房价却依然坚挺。

以深圳为代表的部分城市甚至出现一房难求的诡异场面,2000万的豪宅,喝茶费就要先给100万,这可是不计入购房合同的。

在实体经济遭遇重大挑战的同时,房价因何高企?这也是证券时报以及其他国内媒体想要探究的问题。

首先要说明一点,由于人民币不是可以自由兑换的货币,所以在保护了中国经济不受外力操控的同时也催生了一个独特的房地产市场。那就是中国房产是为数不多以人民币定价的大宗资产,中国房价特立独行。

而温哥华房地产、中国香港房地产、纽约房地产、伦敦房地产、悉尼房地产、新加坡房地产,这些全球热点地产市场由于资本进出自由,事实上都是以美元定价的大宗资产。

仅从这个角度看,温哥华房地产的估值更禁得起考验。

然后要明确的是,全球对房地产的估值主要以现金回报率也就是租金回报率作为重要的评估依据。

比如温哥华房产的年租金回报率在3.65%左右。显然比加拿大商业银行的储蓄回报率高,也比加拿大的通货膨胀率和GDP增长率高,所以投资温哥华房地产用于出租可以理解为现金流为正。

但国内地产市场就不一样了。

比如国内某城市,房屋均价为5万人民币每平米,100平住宅的月租金6000人民币, 在不考虑税收因素的情况下,年租金回报率仅为1.44%,买一套房靠租金需要70年(市盈率)才能回本,这还没算保养、维护、使用、还贷等成本。

这意味着在国内投资房产唯一的获利渠道就是房产继续增值,且年增幅至少达到10%以上才能跑赢存款利率+通货膨胀+养房成本。

根据房地产协会主办的中国房价行情网数据,截至2019年末,中国320个城市的平均市盈率为30,远高于上海证交所上市公司平均12.5倍市盈率水平。

其中市盈率最高也就是租金回报率最低的城市是厦门。

厦门房产平均单价47018元每平米,租金回报率1.16%,市盈率86.28倍。

排名第二的深圳房产平均单价72380元每平米,租金回报率1.26%,市盈率79.22倍。

排名第三的是海南三亚,房产平均单价35330元,租金回报率1.42%,市盈率70.24倍。

这意味着现在投资上述三个城市的房产,赌的就是持续不断的升值,只要房价不继续涨就是投资失败。靠租金回报赔拉稀。

温哥华房价已经是北美最虚高的城市之一,但租金回报率也能达到3.655,相当于市盈率27.39。优于大多数国内一、二线城市。

根据国际通行准则,房产市盈率低于20则很具投资价值,高于30则初步形成泡沫。

按照这个标准,温哥华房价还没有出现泡沫。与大多数国内城市相比投资价值明显占优。

根据恒大研究院数据,中国最具发展潜力的50个城市中,乌鲁木齐市盈率水平最低,只有27.88。哈尔滨、长沙分列第二、第三位。温哥华如果放在中国,很可能是房地产最具投资价值的城市之一。

根据“海外掘金”发布的全球城市租金回报率排行榜。深圳以1.49%的毛租金回报率位居全球37个热门投资城市倒数第一,北上广杭位居倒数第二至第五。以净租金回报率来看(考虑到持有成本),新加坡以1.28%的净租金回报率倒数第一,深圳倒数第二。

根据诸葛找房发布的2019年全球热门城市租金回报率排行榜。全球33个热门城市租金回报率排名中,芝加哥、亚特兰大、迈阿密租金回报率在7%以上,排名靠前。中国城市租金回报率普遍较低,北京回报率仅为1.68%,排名垫底。广州1.84%位居第二位,深圳1.86%位居第三位。

黄三水想问问大家,如果人民币能随便转进转出,你是打算在上海抢套房还是在温哥华抄个底?
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