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加拿大装修地下室的攻略与费用

2013-6-18 22:44|加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: 蔡可欣|来自: 明报

乐活按语:加拿大地下室装修需要PERMIT?市民说YES!政府说NO!。到底情况如何?本篇文章也许能为大家找出答案。
加拿大社区里如果有房屋有装修,街坊街里自然会议论纷纷,询问做价、师傅是哪裡人家,总之要起清底细。

不过,原来部分屋主明知装修地库须申请建筑许可证,但基于方便为由,宁愿以身犯险,最重要为减少装修费用,又省去未来的地税开支。装修专家各有论点,称未触动主力墙也可无证。想谨慎一点,还是要与保险公司商讨一下。 


由于装修地库不是全屋的工程,因此市府检查员只要求张生把许可证贴在通往地库的门上。

有证零风险

谁都知要循合理程序一定无错,可是装修地库一经市府部门,就等于跟自己荷包作对。RH装修公司负责人Ricky Hui指出近这3年,市府愈来愈强调要申请建筑许可证(Building permit),原因是意外频频发生。可是业主最怕加地税,Ricky说:“原先交4千块地税,申请Permit装修地库后,检查员认为你楼价升值了,便会加地税。当卖楼时附近的单位都是交4千蚊地税,但唯独是你要交5千蚊,有机会因而卖不出。”


地库内的暖炉和风口一般只会漏空这个地方不装修。Ricky指这也算是部分完成(Partially finish),跟未完成是同一个类别,有机会不用加地税。

张先生是一名工程师,他自己动手装修地库,亦有申请许可证。首部完成间廊(Framing)便致电市府人员来检查。接著完成排水管道系统(Plumbing),再致电市府人员来检查,最后驳好电路后,致电电力安全局(Electrical Safety Authority, ESA)人员来检查。

“预约专员也不需要花很长时间,过一、两天便会到来检查。他们会提供很好的专业意见,如风口须靠地而非在天花位置。”张生续说:“ESA检查员指出墙壁插座应改用双闸门插孔(Tamper-resistant) 更为安全,价钱相差不大但安全效果就提升了。”


双闸门的插座,可以防止小童伸手触到内里的电路。

整个装修地库项目,张生花费在用料约1万8千元,申请许可证及ESA检查约5百元。至于有关加地税的事宜,张生表示:“假设屋价60万元和地税4千元来计算,地库令屋价增加约3万元,那就是(630/600 x 4000)=4200,即是地税增加了2百元,并不是想像中那么多。”

宁选灰色地带

同是市民王先生表示,邻居装修地库大部分都没有申请许可证,有好些师傅甚至声称要Permit的话便不会承接项目。Canada Apex建设公司负责人Jeff指这些师傅叫价较低,因此即使不申请许可证,也可以接到很多生意。“举例说他们收2万元连工包料,对比申请许可证都只不过多3、4千。”可怕的是,他们不会跟规例去做,比方说:“内部装修如不涉及结构性的改动,好像安装地板做个自用娱乐室,不会触动到结构如:楼梯、主打墙和柱,勉强可以免许可证。但装修公司始终要按照建筑规则 ( Building Code)去做,才算达到最低要求。”

Jeff强调:“假如要在地库加建厨房,即使向市府申请Permit,都大多数不会批准,因为除了通风口与烟雾警报器要重新添置,还有要经消防部门这一关是十分困难。”


洗手间的厕所和浴缸如要安装供水及排水装置,经市府检查便万无一失。

Ricky亦提到一般业主不会依据规例去做,但即使没有Permit,都一定要有ESA的认证。ESA是由合资格电工或业主去申请,而装修公司若没有专业电工,便会外判找人来驳电。然后ESA会有专员来检查,确保电路与材料是合乎标准。

Jeff举例说:“灯与插座的电线必须要分开,因此若跳制时,灯是应该没有影响。另外电的负荷亦是ESA会检查的一环。一条电线最多可连接十盏灯,无牌的廿个都见过。”轻则短路,重则火烧家园。

同行存矛盾

正所谓“同行如敌国”,在装修行头也有很多不守规矩的公司,为了图利而置他人安全于不顾。Rick指出很多工人,只局限于书本上知识,因此要考牌做合格技工完全难不到他们,但问题是他们的实战经验可以是零。

很久以前在Alberta便有十多个电工相继触电致死,Ricky相信就是上述提到的“书生”。另外,多年前有一位女律师回家剪草,在微微细雨下不小心剪断电线,引至她当场电死。之后才立例规管相关的插苏必须合乎GSCI标准。可见每次意外后,有关部门都会立即堵截安全上的漏洞。所以Ricky重申依足程序去做,有时候是替自己和家人买一个保障。

许可证与承保无关

业主除了考虑地税问题,还有保险公司承保的问题。保险从业员姜永庆提醒大家如正准备装修地库,记紧要跟保险公司申报,这才能确保单上的承保范围是准确。“改建地库最大要考虑是水湿(浸)的问题,而不同区域的保单赔偿金额有高低之分,如北约克最高约保5万元左右。”为免遭到水患,姜永庆会建议业主安装去地深水泵(Sump pump),可排走积水防止水浸;另有积水预警系统(Water Sensor),遇到水漏和溢出会发出警报讯号。

思保保险公司经纪Jimmy Lau重申保险赔偿不是基于有没有许可证,而是在乎投保的内容。“如业主进行内部装修又没有知会保险公司,之前投保的单便已属无效。因为原本是用重建价值来计算的保险价值,被加建价值而影响到,故投保中途有任何更改,必须通知保险公司。”至于会否加保费,Jimmy表示要因应情况而定。

买卖知多点

地产经纪Jason Mak表示假如出售的楼盘是有装修好的地库,一般买家只会在细节上看到地库经专业装修(Professional Finished Basement)的字眼,行内称之为 “retrofit”即代表不是依照正规去申请许可证来装修的。如对方是有许可证的话,买家是有权要求相关经纪提供许可证或有关文件。


房间内必须有标准大小的窗,用作逃生之用,张生为此找专人把本来的小窗口加大,价钱约$2000。

Jason称:“至于有没有Permit,很视乎是自用还是租出去,如果为了将来租出的话,那就肯定需要Permit。”身为租客为保安全,也应该询问业主那地库是否依市府规格而进行装修,这样可以确保住得安心。

市政专员表示只要没有牵涉到排水管道系统(Plumbing)、电路改动或及结构上的更改,便不用申请建筑许可证。所谓结构上的更改,是指主力墙(low bearing wall),当中亦包括间廊(Framing)。申请费用是根据工作范围而定,一般住宅房屋约在$100-$300不等。

有关地税问题,mpac(Municipal Property Assessment Corp.)指会有专人来估计地库完成后的价值,实际增幅与否要视乎很多因素如装修的质量,因此起步阶段时是没有办法知道会加还是不加。


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